Строительство коммерческого объекта — сложный процесс, который начинается задолго до появления первого кирпича на участке. Разрешение на строительство — это обязательный документ, без которого компания не сможет законно возвести здание и в дальнейшем ввести его в эксплуатацию.
В статье расскажем о том, как организации получить разрешение на строительство, какие документы для этого нужны и как избежать типичных ошибок в процессе.
Разрешение на строительство — официальный документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает право осуществлять строительство объекта капитального строительства.
Организациям разрешение необходимо, если они планируют:
- Строительство объектов для коммерческого использования (офисы, магазины, производственные помещения);
- Возведение зданий на продажу;
- Реконструкцию существующих объектов с изменением их параметров;
- Строительство объектов бытового обслуживания (автомойки, парикмахерские и т.д.).
Разрешение не требуется, если объект не имеет фундамента (киоски, ларьки) или планируется строительство газопровода, водопровода, трамвайных путей или других объектов из перечня "иных случаев" (полный список в ст. 51 ГрК РФ).
Отсутствие разрешения на строительство грозит серьезными последствиями. Муниципальные власти могут через суд признать постройку незаконной, и владельцу придется сносить её за свой счет. Кроме того, назначается штраф:
- Для ИП — от 20 000 до 50 000 рублей;
- Для юридических лиц — от 500 000 до 1 000 000 рублей.
Разрешение выдает орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок:
- В городах — городская администрация (мэрия);
- В других населенных пунктах — администрация муниципального образования.
Этапы подготовки документации для получения разрешения на строительство
Подготовительный этап: исследование участка.
Прежде чем подавать документы на разрешение, необходимо тщательно исследовать земельный участок. Этот этап включает несколько важных процедур:
- Получение ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка). Основополагающий документ, который показывает:
- Границы земельного участка;
- Охранные зоны (при наличии);
- Подземные коммуникации (трубы, силовые кабели);
- Разрешенные параметры строительства;
- Ограничения по высоте, площади и другим параметрам будущего здания.
Где получить ГПЗУ: в ведомстве, которое выдает разрешения на строительство в вашем регионе. Заявление можно подать: напрямую в ведомство, через портал Госуслуг или МФЦ.
- Экспертиза земельного участка проводится для проверки соответствия участка нормативным требованиям. Ее проводят специалисты с лицензией от государства — геодезисты и инженеры. Результаты экспертизы:
- СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка) — документ, в котором обозначаются параметры будущего здания: количество этажей, площадь, инженерные сети;
- Инженерно-геологическое заключение — содержит информацию о почве, климате, экологии района.
- Технические условия на подключение к инженерным сетям. На этом этапе нужно получить:
- Технические условия на электроснабжение;
- Технические условия на водоснабжение и канализацию;
- Технические условия на газоснабжение (при необходимости);
- Согласие на примыкание к существующей дорожной сети.
Для получения разрешения на строительство формально не требуются документы на съезд к дороге, но их отсутствие может привести к серьезным проблемам в будущем. Без официального согласования въезд может быть перекрыт, а организация получит штраф.
Подготовка пакета документации
После завершения подготовительного этапа переходим к составлению технических проектов и сбору документов.
Технические проекты:
- АГР (архитектурно-градостроительное решение)
- Показывает расположение здания на участке;
- Содержит информацию о заездах и выездах;
- Описывает материалы фундамента, стен, крыши;
- Разрабатывается архитектором и утверждается комитетом по архитектуре.
- План организации строительства
- Описывает процесс строительства;
- Содержит информацию о сроках строительства;
- Определяет время суток, когда будут вестись работы;
- Указывает место хранения стройматериалов;
- Описывает порядок вывоза мусора;
- Может быть разработан самостоятельно или заказан в проектной организации.
- Проектная документация (стадия П)
- Для объектов до 1500 кв.м — упрощенный состав согласно Постановлению Правительства РФ от 02.02.2022 г. № 88;
- Для объектов свыше 1500 кв.м — полный комплект проектной документации.
Полный перечень документов для получения разрешения на строительство:
- Заявление на получение разрешения на строительство;
- Документы, подтверждающие право собственности или аренды земельного участка:
- Выписка из ЕГРН (не старше одного месяца);
- Договор аренды (если участок в аренде).
- ГПЗУ;
- СПОЗУ;
- АГР;
- План организации строительства;
- Технические условия на подключение к инженерным сетям;
- Согласования, определенные в ГПЗУ;
- Инженерно-геологические отчеты;
- Заключение экспертизы проектной документации (для объектов, требующих экспертизы);
- Согласие на строительство от каждого владельца участка (если их несколько);
- Учредительные документы заявителя (для юридических лиц).
Подача документов в ведомство
Документы на получение разрешения на строительство можно подать несколькими способами:
- Лично — в орган местного самоуправления;
- По почте — заказным письмом с уведомлением о вручении;
- Через представителя — при наличии нотариальной доверенности;
- Через портал Госуслуг — требуется электронная подпись и электронные копии всех документов.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения на строительство составляет 5 рабочих дней с момента подачи документов.
Однако на практике этот срок может быть увеличен, если в документах есть ошибки или неточности, требуются дополнительные согласования или необходимо внести изменения в проект.
Срок действия разрешения определяется проектом организации строительства и указывается в самом разрешении. Обычно он составляет:
- Для небольших объектов (до 1500 кв.м) — от 6 до 12 месяцев;
- Для средних объектов — от 12 до 24 месяцев;
- Для крупных объектов — от 24 до 60 месяцев.
Если строительство не завершено в указанный срок, разрешение можно продлить. Заявление о продлении подается не менее чем за 10 дней до истечения срока действия разрешения.
Причины отказа в выдаче разрешения
Уполномоченный орган может отказать в выдаче разрешения на строительство по следующим причинам:
- Неполный комплект документов: отсутствие обязательных документов или у документов истек срок действия.
- Ошибки в документах: сведения в разных документах не соответствуют друг другу или сделаны технические ошибки в заявлении.
- Несоответствие проекта требованиям:
- Несоответствие проектной документации требованиям ГПЗУ;
- Нарушение градостроительных норм и правил;
- Несоответствие объекта виду разрешенного использования земельного участка.
- Отсутствие согласований с организациями, указанными в ГПЗУ или с собственниками (при долевой собственности).
В случае отказа заявитель получает письменное уведомление с указанием причин. После устранения недостатков можно подать документы повторно.
Как упростить процесс получения разрешения на строительство
Получение разрешения на строительство — сложный многоэтапный процесс, но есть способы сделать его более эффективным:
- Тщательно изучите ГПЗУ перед началом проектирования: определите все ограничения и требования и убедитесь, что планируемый объект соответствует разрешенному использованию участка.
- Проверьте наличие особых зон: если участок находится в приаэродромной территории, санитарно-охранной зоне или историко-культурной зоне, заранее получите необходимые согласования.
- Создайте подробное техническое задание для проектировщиков: укажите назначение здания, определите количество этажей и составьте предварительную смету строительства.
- Следите за соответствием проекта и фактического строительства: лбые отклонения от утвержденного проекта могут привести к проблемам при вводе объекта в эксплуатацию.
- Используйте таблицу для контроля процесса подготовки документов
Документ
Где получить
Срок получения
Срок действия
ГПЗУ
Местная администрация
14 дней
3 года
Технические условия на электроснабжение
Электросетевая компания
30 дней
2 года
Технические условия на водоснабжение
Водоканал
30 дней
3 года
Технические условия на газоснабжение
Газораспределительная организация
30 дней
2 года
Инженерные изыскания
Лицензированная организация
30-60 дней
Бессрочно
Проектная документация
Проектная организация
60-90 дней
Бессрочно
Согласования
Различные организации
30-60 дней
1 год
Ответы на часто задаваемые вопросы
Нужно ли разрешение на строительство для временных сооружений? Нет, если эти сооружения не имеют фундамента и могут быть перемещены без ущерба для их назначения (киоски, павильоны, ларьки).
Можно ли начать строительство до получения разрешения? Категорически запрещено. Начало строительных работ без разрешения влечет административную ответственность и может привести к признанию объекта самовольной постройкой с последующим сносом за счет владельца.
Что делать, если в процессе строительства потребовалось изменить проект? В этом случае необходимо внести изменения в проектную документацию и получить новое разрешение на строительство или внести изменения в существующее.
Сколько времени занимает весь процесс от начала подготовки до получения разрешения? Для объектов до 1500 кв.м весь процесс может занять от 2 до 4 месяцев при условии отсутствия задержек и отказов. Для более крупных объектов срок может составлять от 4 до 6 месяцев и более.
Можно ли получить разрешение на строительство задним числом? Нет, это невозможно. Разрешение на строительство выдается только до начала строительных работ.
Заключение
Получение разрешения на строительство — важный этап реализации любого строительного проекта. Этот процесс требует внимательности, знания законодательства и тщательной подготовки документов.
Основные шаги на пути к получению разрешения:
- Исследование земельного участка и получение ГПЗУ;
- Получение технических условий на подключение к инженерным сетям;
- Разработка проектной документации;
- Получение необходимых согласований;
- Подача документов в уполномоченный орган.
Соблюдение всех требований законодательства и правильная подготовка документов значительно повышают шансы на быстрое получение разрешения на строительство. При сложностях всегда можно обратиться к профессионалам, которые помогут пройти весь путь от идеи до готового к эксплуатации объекта.
