Аренда помещений, торговых объектов и транспорта – одна из самых частых операций в бизнесе. Для одних компаний это основной источник дохода, для других – способ обеспечить деятельность без крупных капитальных вложений. При этом аренда попадает сразу в несколько зон контроля: гражданское законодательство, налоговый кодекс и стандарты финансовой отчетности (МСФО 16).
Чтобы бухгалтер и руководитель чувствовали себя уверенно, важно понимать три блока: как оформлять и учитывать договоры аренды, когда и кому сдавать форму 871.00 «Реестр договоров аренды (пользования)», и как правильно отразить аренду в 1С с точки зрения МСФО 16.
Ниже разберем все по порядку: от гражданско‑правовой базы до проводок и нюансов операционной аренды и аренды с выкупом.
Договор имущественного найма: правовая основа и объекты
Все арендные отношения в Республике Казахстан базируются на главе 29 Гражданского кодекса РК «Имущественный наем (аренда)».
Согласно статье 540 ГК РК, наймодатель (арендодатель) обязуется передать нанимателю (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование. В установленных законом случаях наниматель может также распоряжаться нанятым имуществом (например, субаренда, использование в предпринимательской деятельности и т.п.).
К договорам имущественного найма относятся не только «классические» договоры аренды помещений, но и лизинг, прокат и другие договоры, при которых имущество передается за плату во временное пользование.
В имущественный наем могут передаваться: предприятия и имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи, которые не утрачивают своих натуральных свойств при использовании.
Ключевое требование к договору – он должен содержать четкое описание объекта аренды. Если нельзя однозначно определить, какое именно имущество передается в наем, условие об объекте считается несогласованным, а договор – незаключенным. Для практики это означает риск признания договора недействительным и, как следствие, споров по налогам и учету.
Форма договора зависит от срока и сторон. Если договор заключен на срок более одного года, либо одной из сторон является юридическое лицо – договор обязателен в письменной форме. Между физлицами на срок до года возможно устное соглашение. Если договор имущественного найма предусматривает в дальнейшем переход права собственности к нанимателю (аренда с выкупом), форма должна соответствовать форме договора купли‑продажи данного имущества – с соблюдением всех требований к такой сделке.
На практике по недвижимости в договоре аренды нежилого помещения обычно фиксируются: площадь, адрес, назначение, описание особенностей (этаж, отдельный вход, коммуникации и т.п.). По аренде транспортных средств – марка, модель, год выпуска, пробег, госномер, регистрационные данные.
Для чего нужен реестр договоров аренды (форма 871.00) и кто его сдает
Отдельная зона контроля государства – аренда торговых объектов и торговых мест. Здесь помимо договора включается налоговая отчетность: ФНО 871.00 «Реестр договоров аренды (пользования)».
Реестр по форме 871.00 обязаны представлять налогоплательщики, которые предоставляют во временное владение и пользование торговые объекты и торговые места в торговых объектах, включая торговые рынки. Это прямо следует из пункта 3 статьи 207 Налогового кодекса РК.
Важно понимать смысл терминов.
Торговый объект – это здание или часть здания, сооружение или часть сооружения, торговый рынок, автоматизированное устройство или транспортное средство, специально оборудованные для выкладки и демонстрации товаров, обслуживания покупателей и расчетов при продаже.
Торговое место – конкретное место с оборудованием (витрина, прилавок, павильон и т.п.), используемое для тех же целей.
Если вы сдаете в аренду именно такие объекты (помещения в ТРЦ, ряды на рынке, торговые павильоны, фудкорт, киоски, автомобили-магазины и пр.) – вы попадаете в зону действия формы 871.00.
Автоматизируйте процессы по сдаче в аренду объектов коммерческой недвижимости с помощью модуля 1С:Учет Аренда. Спрашивайте у менеджеров Первого Бита.
Форма 871.00 нужна не только как формальность. Через нее государство:
- контролирует налоговые поступления как с арендодателей, так и с арендаторов;
- обеспечивает прозрачность сделок и борьбу с «теневой» арендой;
- защищает права сторон – наличие зарегистрированных договоров упрощает подтверждение условий сделки;
- отслеживает использование госимущества, для которого регистрация особенно важна.
Реестр состоит из основного бланка (871.00) и приложения 871.01. Если у налогоплательщика несколько торговых объектов (в том числе несколько рынков), приложение 871.01 заполняют отдельно по каждому объекту.
Срок сдачи реестра договоров найма
Срок представления формы 871.00 закреплен в Налоговом кодексе. Реестр договоров аренды (пользования) составляется и подается в налоговый орган по месту нахождения налогоплательщика, предоставляющего в аренду торговые объекты и места, не позднее 31 марта года, следующего за отчетным.
Руководителю и бухгалтеру важно учитывать, что просрочка или непредставление формы – это зона рисков по налоговым штрафам и дополнительным проверкам.
Аренда в бухгалтерском учете: подход МСФО 16
С точки зрения бухгалтерского учета сегодня ключевой стандарт по аренде – МСФО (IFRS) 16 «Аренда». Он заменил прежний МСФО (IAS) 17 и ввел принципиально новый подход для арендатора: почти вся аренда отражается в балансе.
Цель МСФО 16 – установить единые принципы признания, оценки, представления и раскрытия информации об аренде. Задача – чтобы пользователи отчетности (собственники, инвесторы, банки) видели реальное влияние аренды на финансовое положение, финансовый результат и денежные потоки компании. Для этих задач рекомендуем настроить Бит. Финанс.
Согласно пунктам 22, 26–28 стандарта, на дату начала аренды арендатор обязан:
- признать актив в форме права пользования (право использовать базовый актив в течение срока аренды);
- признать обязательство по аренде – дисконтированную стоимость будущих арендных платежей.
Актив в форме права пользования оценивается по первоначальной стоимости. В нее входят:
- приведенная стоимость обязательства по аренде;
- арендные платежи, уплаченные до или на дату начала аренды, за вычетом полученных стимулирующих платежей;
- первоначальные прямые затраты арендатора;
- оценка будущих затрат на демонтаж, перемещение актива, восстановление участка или самого актива, если обязанность возникает на дату начала аренды или в результате его использования.
Обязательство по аренде рассчитывается как приведенная стоимость арендных платежей, которые еще не уплачены на дату начала аренды. Дисконтирование производится по процентной ставке, заложенной в договоре аренды, если ее можно надежно определить. Если это не так – используется ставка привлечения дополнительных заемных средств арентора.
Какие платежи включаются в расчет обязательства:
- фиксированные арендные платежи (в том числе по существу фиксированные, как это описано в пункте B42 МСФО 16), за минусом арендных стимулов;
- переменные арендные платежи, зависящие от индекса или ставки (например, индекс потребительских цен, базовая процентная ставка, рыночная арендная ставка), оцененные исходя из значений на дату начала аренды;
- суммы по гарантиям ликвидационной стоимости, которые арендатор ожидает уплатить;
- цена исполнения опциона на покупку, если есть достаточная уверенность, что арендатор его реализует (оценка основана на экономических стимулах – пункты B37–B40);
- штрафы за прекращение аренды, если срок аренды предполагает реализацию опции на досрочное прекращение.
Таким образом, даже если по договору номинально речь идет об аренде, по сути для МСФО 16 это финансирование права пользования активом – с признанием и актива, и долгового обязательства.
Как организовать учет аренды помещения в 1С:«Бухгалтерия для Казахстана»
В 1С «Бухгалтерия для Казахстана» учет аренды помещения начинается с оформления поступления услуг от арендодателя.
Бухгалтер в программе заходит в раздел «Покупки» и выбирает документ «Поступление (акты, накладные)» с видом операции «Услуги, акт». В форме документа указываются: контрагент (арендодатель), номер и дата акта, договор и счет. Если арендодателя еще нет в справочнике, его нужно завести, затем привязать договор.
Далее по учетной политике и настройкам программы арендные платежи отражаются либо как текущие расходы (при операционной аренде по упрощенным подходам), либо через признание актива в форме права пользования и обязательства по аренде (если компания ведет учет по МСФО 16 с соответствующей методологией и автоматизацией).
Для руководителя важно понимать: сама по себе проводка «Дт расходы – Кт кредиторская задолженность» уже недостаточна, если вы готовите отчетность по МСФО. Нужны дополнительные процедуры по дисконтированию и признанию права пользования, иначе будет искажена картина долговой нагрузки и активов компании.
Автоматически формируйте пакет документов:счета, акты, счета-фактуры по всем контрагентам, ведите учет коммунальных расходов по разным схемам в модуле Учет Аренда в 1С. Спрашивайте у менеджеров Первого Бита.
Аренда автомобиля: особенности договора с экипажем и без
Аренда транспорта – отдельный блок, важный и для учета, и для налогов.
Договор аренды автомобиля без экипажа регулируется статьей 594‑1 ГК РК. По нему арендодатель передает арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование, но не оказывает услуги по управлению и технической эксплуатации. Все расходы по эксплуатации (топливо, материалы, сборы) и риски использования несет арендатор, что влияет на порядок признания расходов и НДС.
Договор аренды автомобиля с экипажем описан в статье 588 ГК РК. В этом случае арендодатель предоставляет транспортное средство и своими силами обеспечивает управление и техническую эксплуатацию. Арендатор оплачивает аренду, несет расходы по топливу и расходникам, а также сборы и другие затраты, связанные с коммерческой эксплуатацией, однако функции управления и технического обслуживания юридически остаются за арендодателем.
С точки зрения МСФО 16 и налогового учета важно правильно квалифицировать договор: где именно аренда, а где – услуги по управлению и эксплуатации. Неверное разделение может привести к ошибкам в признании выручки, расходов и НДС.
Операционная аренда: как ее видеть бухгалтеру и арендодателю
В практике по‑прежнему используют термин «операционная аренда» – как в контексте прежнего IAS 17, так и в обиходе, когда речь идет о краткосрочной аренде или аренде активов с низкой стоимостью (обычно менее 5 000 долларов).
Суть операционной аренды:
- арендованное имущество возвращается арендодателю по окончании срока аренды;
- право собственности на актив остается у арендодателя, а арендатор только временно владеет и пользуется;
- амортизация по активу начисляется у арендодателя;
- арендатор признает арендные платежи как расходы.
Для арендатора при таком подходе учет выглядит как «обычная» аренда – арендные платежи включаются в расходы по мере возникновения, без признания актива и обязательства в балансе. Это допускается МСФО 16 как практическое упрощение для краткосрочной аренды и аренды активов с низкой стоимостью.
Арендодатель при операционной аренде учитывает объект, сданный в аренду, как свой обычный актив, начисляет амортизацию, а доход от аренды признает равномерно или по иной систематике на протяжении срока аренды.
Для бизнеса это означает: если вы сдаете или берете в аренду относительно недорогие активы или на короткие сроки, возможно законно и обоснованно не усложнять учет и не выводить их в отдельные права пользования и обязательства, сохраняя при этом соответствие МСФО 16.
Аренда с последующим выкупом: учет у арендатора
Аренда с опцией последующего выкупа – промежуточная форма между классической арендой и рассроченной куплей‑продажей.
С точки зрения МСФО 16 и IAS 17 подход сходный: на дату начала арендных отношений арендатор признает:
- обязательство по аренде;
- актив в форме права пользования, равные приведенной стоимости минимальных арендных платежей за весь срок аренды.
Далее актив амортизируется в соответствии с учетной политикой предприятия по аналогичным собственным активам. Если предусмотрен выкуп и есть достаточная уверенность в его реализации, актив в форме права пользования амортизируют до конца срока полезного использования базового актива. Если же уверенности нет – до более короткого из двух сроков: срока аренды или срока полезного использования.
Каждый отчетный период компания начисляет процентные расходы по обязательству по аренде, исчисленные как произведение балансовой стоимости обязательства и арендной ставки (эффективной ставки дисконтирования). Арендные платежи уменьшают обязательство, а проценты отражаются в составе финансовых расходов.
Для руководителя это означает: аренда с выкупом – по сути кредит под залог актива, и в отчетности она проявляется как долговая нагрузка плюс амортизируемый актив, а не просто «аренда помещения/авто».
На что обратить внимание бухгалтеру и руководителю
Аренда – одна из тех зон, где легко недооценить риски. С одной стороны – гражданско‑правовые требования к форме и содержанию договора. С другой – налоговый контроль через форму 871.00 и нормы НК РК. С третьей – требования МСФО 16 к признанию прав пользования и обязательств, особенно если компания готовит финансовую отчетность по МСФО, участвует в тендерах, кредитуется в банках или привлекает инвесторов.
Практический вывод:
- договор должен быть оформлен корректно, с четким описанием объекта и условий;
- если вы сдаете торговые объекты и места, нельзя забывать про годовой реестр 871.00 до 31 марта;
- учет в 1С нужно выстроить так, чтобы отражать аренду и для налогового учета, и для МСФО, особенно по долгосрочным и крупным договорам;
- для краткосрочной аренды и активов с низкой стоимостью можно использовать льготы МСФО 16 и не усложнять учет.
